楼市风向标 | 上半年最热片区，沙井凭什么受人青睐？



沙井位于宝安区西北角，辖区面积约60平方公里，常住人口超130万。作为中国华南区最大的电子制造、交易及物流基地，同时也是大空港的主要辐射片区，近年来，在诸多利好的不断加持下和价格优势的凸显下，沙井吸引了大批置业者的关注。

长期以来，沙井给人的感觉都是属于偏远地区，老旧的厂房、农民房、破败的街道等，是许多人对沙井的第一印象。但随着11号线的开通、大空港的规划，以及万科、卓越、京基、华侨城等品牌房企的入驻，近年来，沙井已成为了刚需购房人群置业的首选之地。

据近日深圳中原研究中心发布的《2019年上半年房地产市场总结报告》显示，2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套，是上半年新房住宅成交的最热片区。



据了解，片区多个楼盘去化都相当火热。其中，沙井华强城三期463套房源，开盘当天售罄，创下深圳久违的“日光”神话。

而另一大热项目万科星城则获得上半年成交量和成交金额的双料冠军

那么，沙井缘何如此火热呢？

本期楼市风向标，咖姐从区位规划、交通规划、商业配套、楼市概况等多个维度对沙井片区进行了详细地解读：

区位分析

具体位置上，沙井位于珠江口东岸，东邻光明新区，南靠福永街道，西濒珠江口，并隔茅洲河与东莞市长安镇交界。



沙井地理优势突出，其坐落于深圳西部发展轴上，地处粤港澳大湾区核心区域，是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域，也是广深科技走廊的关键节点。此外，沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。



作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局，建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点，以及深圳市加快发展湾区经济、建设一流湾区名城的重要力量。

此外，大空港国际自贸区是国家重点开发的前海辐射中心，是深圳未来经济和城市发展的重要区域，重点发展商务会展、创意服务产业，是一市两中心的经济核心崛起地。



在粤港澳大湾区格局以及“三城一港”等诸多规划下，沙井各方面发展迎来前所未有的利好。随着深圳城市中心向西转移，沙井升值潜力巨大，成为了投资深圳的热点版块。



图片来源：滨海宝安（昌建摄）

交通规划

沙井片区道路网络密集且错综复杂。目前，沙井主干道主要有宝安大道，将沙井与机场、福永、西乡、新安串联，并接驳深南大道。



而从城市轨道交通上来看，沙井片区目前还处于起步阶段，地铁11号线是置业者往返市区通勤的主要通道。但随着未来地铁12号线、20号线、18号线以及穗莞深城际等的陆续开通，其在轨道交通上将形成进一步改善。



据了解，在沙井城市轨道建设规划中，计划利用穗莞深城际线、11号线与18号线相交节点海上田园站与沙井站，分别打造对外、对内轨道枢纽双中心，并以新和大道、新沙路、宝安大道为骨架走廊，打造沙井片区中心。



事实上，目前沙井入市的商品房项目以及建设当中的旧改，大都集中在两条地铁线路附近。

7大轨道交通线路加持

（已开通+建设中+规划中）

地铁11号线（已开通）

深圳地铁11号线，东起福田中心枢纽、西至深莞边界碧头站，被誉为“速度最快、跨海运行、颜值最高”的地铁线路。线路南起福田，北通东莞，穿跨三个行政区，串联四大交通枢纽，是贯穿深圳中西部的组团快线兼机场快线



11号线时速约120公里，高效连接福田、南山、前海、深圳湾等热门片区。沙井设有马安山、沙井、后亭等站点。从马安山站出发，5站抵达机场，8站到达前海，10站到达后海。



受益于地铁11号线，从沙井至宝安中心区、前海、南山、福田，连接了整个深圳最有购买力的人群。

除了已开通运行的地铁11号线外，12号线和20号线北段也已动工建设，其中，地铁12号线将于2022年试运营。

地铁12号线（建设中）



又称南宝线。连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，是覆盖西部地区南北向的交通走廊。目前12号线正在建设中，未来规划还将建设12号线北延线，联系松岗、沙井等片区，促进与大空港新城的融合。

地铁20号线北段（建设中）



又称福永线，线路起于宝安国际机场规划T4航站楼，线路起于宝安国际机场T4航站楼，与地铁11号线、穗莞深城际线换乘，之后向北至深圳国际会展中心，是会展中心开展的配套市政项目。

地铁18号线（规划中）

18号线，又称为宝盐线，顾名思义就是宝安一直延伸到盐田，期间经过光明新区、龙华区的观澜片区，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区，是贯穿深圳北部东西走向的轨道动脉。其规划的海上田园站与穗莞深城际铁路换乘，属于远期地铁规划。

地铁26号线（规划中）

松岗线。南起宝安国际机场东，是连接宝安机场至宝安松岗的普速地铁线。

地铁30号线（规划中）

主要沿凤塘大道铺设，连接宝安福永至大空港的普速地铁线。

穗莞深城际轨道（即将开通）

穗莞深城际轨道交通线是经国务院批准的珠江三角城际轨道交通网主轴线之一，全长86.62公里，总投资196.9亿元，预计9月30日将开通运营。



该线路连接广州北站—深圳机场，预留延长线至深圳福田中心区。城轨一定程度缓解了出行的交通压力，大大缩短了沙井与广州、虎门、前海的距离。



未来，沙井片区将有六大地铁环绕，三大高速、一个高铁站、一个城际轻轨、宝安国际机场、两大码头……路轨空海思维交通，架构全球往来格局。

商业配套

据悉，沙井的人口基数大，人口密集，消费能力较强。目前已经形成约80万㎡商圈，商圈规模超罗湖的东门商圈，平福田的华强北商圈。



沙井是工业强镇，商业多局限于低端配套，而随着2013年西荟城的开业，沙井掀起了重塑商业高端格局的大战，京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等这些知名商家的先后入驻，使得目前沙井的居住氛围已逐渐形成。





在海岸城入市前，片区暂时缺乏相应的大型综合体

未来，在海岸城进驻后，片区将达到约100万㎡的商圈规模，形成以京基百纳广场、双天虹和海岸城为核心的商业配套中心。

有网友打趣道：以前的沙井你爱理不理，现在的沙井让你高攀不起！

片区楼市概况

沙井作为传统工业重镇，产品科技含量低，厂房、小产权房和城中村遍布，片区的住宅物业以村民私宅、村股份统建楼为主。



沙井一直都面临着一个商品房短缺的问题，多年来，该片区入市的商品房非常少，商品房主要集中在区域主干道新沙路及城市主干道宝安大道沿线，丽沙花都、棕榈堡、万科翡丽郡、华胜西荟城、禧园、香莎公馆等都是沙井比较典型的二手楼盘。



其中，丽莎花都、万科翡丽郡、华胜西荟城等楼龄都已有10年左右。

一直以来，小产权房、旧厂房、烂尾楼是制约沙井发展的重要因素，而商品房的短缺也给该区域的综合发展造成了严重的阻碍，城市更新诉求强烈。

据统计，沙井城市更新项目多达二十几个，项目多以工业区改造为主，更新方向以住宅用途为主，包含住宅产品的项目占比近60%。



从地理分布上看，现有规划旧改主要集中在新沙路 18 号地铁线路附近和 11 号线沿线周边。



此外，值得重点关注的是，近期，万丰又曝出将申报大朗山旧改、大钟岗旧改及大洋田旧改等三大旧改项目，未来在11号线沿线的塘尾站至马安山站，或将形成一片旧改大城。



在售楼盘

目前，沙井楼盘仅有2住宅项目在售，卓越中寰二期于6月21日开盘，而万科星城则所剩无几。

卓越中寰



卓越中寰，位于宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧。前身为辛养工业区城市更新，是卓越集团在宝安的标杆性项目。项目为商业综合体，自带集中式商业，周边又有其他几个楼盘合围，商业配套齐全，有较为成熟的居家氛围。



项目：卓越中寰2期于6月20日获批预售证，共备案房源318套，位于1栋A、B座，包含300套住宅及18套商业。其中1-2层为商铺用房，3-31层为住宅用房。推出的户型分别是95平米 2房2厅2卫和160平米 5房2厅2卫，均价46000元/平米，精装交房。

交通：卓越中寰距离地铁11号线沙井站地铁站直线距离约1.2公里，距离海上田园约3.5公里，距离会展中心约4.6公里以及临近规划中的地铁18号线。

教育：荣根学校（扩建中）、黄冈学校、沙井中学（扩建中）等优质教育资源环绕项目而立，荣根学校是广东省一级学校，沙井排名前列。

商业：项目附件建有沃尔玛、西荟城购物广场、京基百纳广场，另项目自身商业面积达4万多㎡，包含3万㎡集中式商业+1.2万㎡沿街商铺的组合。

万科星城



万科星城位于沙井中心新城区，原为沙井街道上星工业区城市更新项目，周边商品房较多，北侧则靠近沙井市民广场，生活居住氛围浓厚，紧邻街道行政中心，毗邻沙井最大的购物中心-海岸城，未来有18号、26号地铁规划。

项目：项目分两期开发，占地面积18.7万㎡，总建面预计在90万㎡左右。共分为六大地块，02号、03号及4号地块为住宅产品。项目于2018年11月27日开盘，主力户型面积段为98平米-118平米，梯户比为3梯4户至3梯6户不等，住宅部分在2020年10月-2021年1月期间实施分批交楼。

交通：距离地铁11号线马鞍山站直线距离1.4公里，未来将有地铁18号线、26号线两条规划线路经过项目附近。公路方面，可沿107国道走新安片区进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地。

教育：项目学区划入宝安中学（集团）第二外国语学校，此外，社区内将代建48班制九年制配套学校以及18班制幼儿园。距离项目不远还有万丰小学、华一实验学校、开元学校、深圳上南学校。

商业：项目自身配备商业综合体，占比较大，但主要作为酒店、办公、商务公寓以及社区底层商业，此外还有位于地铁11号线马安山东侧的沙井海岸城以及周边的旧改商业。

万科星城所在区域是沙井目前最繁华的街道之一，简单来说就是一个即买即住的区域。项目自身配备商业综合体，占比较大，但主要作为酒店、办公、商务公寓以及社区底层商业，此外还有位于地铁11号线马安山东侧的沙井海岸城以及周边的旧改商业。



预计下半年入市项目



浩哥聊置业:www.fang9188.com

说了那么多，那么沙井片区的置业前景如何呢？浩哥来分析一下~



★沙井已形成以大空港为枢纽的交通中心，以新科技馆为核心的文体配套中心，以沙井京基购物广场、双天虹和规划中的海岸城为核心的商业配套中心，以沙井新能源产业园、西部新兴产业园等打造的产业配套中心的“四大中心”优势。

★ 在深圳经济中心西移的背景下，南山代替福田成为了新的经济中心。在南山、宝中房价飞涨后，沙井相对来说离南山核心区距离近、通勤时间短，成为了最受刚需关注的热点区域。

★受益于地铁11号线，从沙井至宝安中心区、前海、南山、福田，连接了整个深圳最有购买力的人群。

★ 除地铁11、12、18号线外，20、26、30号线也在规划中，居民出行至南山、福田、东莞等地都将不再受到交通条件的限制。

★ 沙井入市及在建的项目多以大体量的住宅项目为主，整体配套相对完善，性价比较高。且这些项目多在主干道和地铁线路周边，未来交通便利，升值潜力较大。